9 điều cần biết khi đầu t�� phòng trú chân cao cấp

Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh - Phan Công may loc nuoc tot nhat Chánh cho biết, gần đây, mô hình kinh dinh phòng cho thuê tại TP HCM cuốn hút nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Ông Chánh chia sớt một số phận kinh nghiệm cho người có ý định kinh doanh lĩnh vực này. Thứ nhất: Khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại các quận nội thành TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại danh thiếp khu đô thị mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người ngoại quốc thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc phù hợp với nguồn lực về quỹ đất và tài chính thị trước khi bắt đầu với mô hình kinh dinh này. Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai, thị trường học có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới. Thứ hai:  Đánh phải chi nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trú chân cao cấp cho thuê. TP HCM gần 10 triệu dân với tiến đệ trình đô thị hoá mạnh mẽ đang thiếu hụt các khu nhà trú chân cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, chớ chi cả hợp lý.

Loại phòng cho thuê phổ quát rộng 15-20 m2, gần trung tâm, phải chi 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức giá này đắt gấp đôi phòng trú bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ văn bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trú cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trung tâm nhanh, dịch vụ tốt. Đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trú chân cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Tùy số phận vốn đang có và vị trí khu đất, nhà đầu tư có thể cân nhắc diện điển tích phòng trọ, chừng độ hoàn trả thiện bất động sản. Một tòa nhà đang được chào cho thuê phòng trú cao cấp tại TP HCM từ  giữa cuối quý II/2015 đến nay. Ảnh: Rongbay Thứ ba: Chọn mô hình đầu tư phù hợp. Phương án một là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm này thì chủ đầu tư có sẵn nguồn lực về tài chính, họ đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ túc trực tiếp tham gia vào việc điều hành, vận hành và khai thác khách thuê.

Phương án hai là có sẵn đất, tiền xây và cho thuê. Phương án ba: nhà đầu tư cá nhân "thuê để cho thuê lại". Thay bởi chưng đầu tư, họ tiền đi thuê, sau đó cha trí cho thuê lại bằng quy trình riêng. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ban đầu ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư túc trực tiếp kiến từ A đến Z. Tùy vào nguồn vốn nhiều hay ít mà nhà đầu tư có trạng thái chọn lựa một trong các phương án trên. Thứ tư: Kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu. Nếu mua đất và xây rồi khai khẩn cho thuê sẽ có thời gian thu hồi vốn rất lâu. Nên chọn danh thiếp khu vực nội ô (quận 1, 3, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh) để giá như thuê được tốt nhất nhằm giảm thời gian thu hồi vốn. Giá đất: 50-150 triệu/m2. Nếu xây hoàn trả thiện: phải chi thành lung lay từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm từ 5-6%/năm.Nếu có đất, xây rồi khai khẩn cho thuê thì thời kì thu hồi vốn khá nhanh. Khu vực đầu tư vẫn là nội thành. Nếu xây hoàn trả thiện: phải chi thành tròng trành từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá mà trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm. Nếu đồng cân đi thuê rồi cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh nhất. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Có trạng thái phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ chỉ cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá như trị đầu tư đạt khoảng 40%/năm.

Thứ năm: Tiết giảm phí tổn đầu tư bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trú cao cấp cho thuê có muôn ngàn khoản phí không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước, thợ duy tu bảo dưỡng... Nhà đầu tư cá nhân chủ nghĩa thành thử cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí. Ví dụ: thay bởi thuê lao công toàn thời gian, có trạng thái thuê theo giờ huyễn hoặc theo ngày để tiết kiệm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, giá như mềm hơn và thương thuyết trước để ngay khi gặp sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có trạng thái xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có trạng thái thu từ khách quy hàng đi thuê để trang trải danh thiếp chi phí, nếu khéo vun vén hoàn toàn có trạng thái dư thừa để trang trải phí tổn này.Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư thành ra sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không yên bụng thì nên từ chối khách để tránh những rối rắm về sau. Tiến hành làm thủ thô lỗ đăng ký lưu trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber... Thứ bảy: Lưu ý danh thiếp rủi ro. Rủi ro trước nhất là chọn lọc sai phân khúc (quá cao mê hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu tiền thuê trễ hạn, quản lý an ninh thứ tự kém, xử lý các sự cố kỉnh (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi).

Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách hàng phục không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính thị có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản chỉ mà khách đặt cọc. Thứ tám: Chuẩn bị áp điệu pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít sử dụng đòn bẩy tài đích thị (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay may loc nuoc gia dinh trong một sớm một chiều. Về tương ứng xử xã hội: phải giao thiệp tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: luôn luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ.Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng đồng cân cho thuê ổn định bất chấp danh thiếp điều kiện của thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư có 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có trạng thái yên bụng về khoản đồng cân thuê hằng tháng mà họ nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng chỉ đều đặn này có thể giúp họ giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc. Vũ Lê